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去海南炒房,还有机会吗?

时间:2018/08/23  点击量:

嗯,也许真的没有机会了。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅已于4月22日晚发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》),实行严格的限购政策,并在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。那么,全域限购到底怎么限?投资客一点机会都没有了?下文将一一详细分析。 

全域限购到底怎么限?

根据《通知》相关内容,海南本次出台的全域限购政策主要包括以下几个方面:

第一,部分城市的住房,只能对本地居民出售。具体而言,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售,也就是说,外地居民的投资投机性购房一概被禁。

第二,加大对重点城市的限购力度。海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而且,即使符合了购房条件,最多也只能购买一套房。

第三,在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。这就意味着,不仅是海南的一些主要城市限购,就连在一些不知名的地区,买房也要开具个人所得税和社保缴费证明。

此外,除了限购,海南房地产政策还规定,非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款的首付款比例不得低于70%;同时,居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

可以说,海南此次全域限购的力度之大、范围之广前所未有,这既是历史的惯性,也具有特定的时代背景。  

限购的历史惯性和时代背景

至今年3月以来,海南已4次加码楼市调控政策——3月31日的“完善房地产限购政策”、4月14日的“建设用地总量在现有基础上不增加”、4月20日的“公积金贷款首付提至30%”以及4月22日的“全域限购”。再将时间轴放长一点,近两年来,海南省已接连发布了十多次房地产调控政策,其中,影响较大的几次如下:

去海南炒房,还有机会吗?

不难看出,本轮的全域限购是海南历次限购政策的惯性和延续。

从根本上讲,海南是我国最大的经济特区,地理位置独特;其拥有全国最好的生态环境,同时又是相对独立的地理单元,具备成为全国改革开放试验田的优势,前景不可估量。这是支撑当地房地产行业投资投机行为的基础,也聚焦着来自全国甚至全世界的房地产投资投机者的目光。

当然,本轮全域限购也具有特定的时代背景。

在博鳌亚洲论坛2018年年会和海南建省办经济特区30周年之际,《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式对外发布,明确提出“支持海南全岛建设自由贸易试验区,支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系”。一时间,嗅觉敏锐的购房客迅速从全国各地纷至沓来,各大楼盘销售中心人潮涌动,资金扎堆进入海南房地产市场。

几天内,部分楼盘价格就出现了1000元-3000元的上涨;还有的房地产企业发现有利可图,乘机捂盘、哄抬价格。如果此时再不出台相关政策,一旦房价高企、泡沫形成,后果将不堪设想。

事实上,海南楼市已经坐过两次过山车:  

1988年,海南建省办经济特区,几年内,楼市被翻炒了好几波;到1994年,泡沫破灭,留下一堆烂尾楼。

2010年,海南建立国际旅游岛,房地产市场再度升温,到了2011年年中,泡沫连同投资投机者的梦想一起破碎。

历史不能重演,也不应重演。

目前,海南当地居民的购房压力、生活成本已经不低。2017年,海南全省城镇居民人均可支配收入30817元;而现阶段,海口的住房均价已超过15000元/平方米,三亚更高达30000元/平方米。政府实施全域限购以限制过热的投资投机需求、防止房价的畸形上涨刻不容缓。

限购的市场反应和折射出来的问题

在如此严格的限购令面前,市场反应如何?

纵观海南房地产市场,每年有将近80%的份额被外地购房者所占据;而本轮限购主要针对外地购房者,如此一来,当地房地产企业势必会有大量意向客户流失,而它们的资金回笼也很可能出现麻烦。因此,部分房地产企业不得不着手研究新的融资方案,甚至编制人员裁减计划等内容。

既然本轮全域限购主要是针对外地购房者,那么外地购房者是否可以考虑将户籍迁入本地,进而实现其购房计划呢?答案是,很难!

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